青岛卖房人，这是最后一次机会了，请抓住！请抓住！请抓住！:请符咒

我在昨天的收费文章《历时14天的青岛楼盘优劣势大分析第2期来了（含踩盘报告、小料消息、避坑指南、买房建议）》中对青岛七大盘进行了优劣势分析和选房建议，有需要的可以选择阅读请符咒。

今天我想对青岛卖房人提个醒请符咒，尤其是手里有非学区老破小、老破大和郊区、远郊区房子而待价而沽的朋友，这是出手的最后一次机会了，请一定要抓住，一定要抓住，一定要抓住！

师父微信:  sanqingge8

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重要的事情要说三遍请符咒，下面是我的观点：

01 二手房迎来最后一次机会

这两年大家应该也感觉到了，青岛房子不好卖，二手房更不好卖，不卖个两三年、不打个七八折，连个看房的都没有请符咒。

尤其是没有学区的老破小、老破大，市区不少楼层不好的已经卖到了一万出头请符咒。

大家可能也get到了另一个点，在楼市上国家是真不愿意救市请符咒。楼市风险很大，泡沫越吹越大，所以前几年一直在加强调控，让楼市缓慢落下来。

今年是实在不行了，各方面因素叠加，楼市还得要发挥该有的经济提振作用，这才放松了楼市政策请符咒。

可这次放松不像2014年那样一下子全部放开，步子不能太大，像南京解除限购就一日游了请符咒。

这告诉我们一个道理，这次楼市放松调控政策、放宽信贷环境都是适度的，楼市回暖也是适度的，不会大涨，一涨就会收紧调控请符咒。

看透了这个基本面，下面就好分析了请符咒。

青岛也看到了二手房市场的不景气请符咒，前天发布的公积金新政已经对二手房释放了很大的善意，相当于给了二手房另一条命（详见我的分析文章《独家解析：青岛公积金新政的影响很深远，给了房子另一条命！》）

再加上限售、限购、信贷等方面的放松，青岛救市的力度还是很大的，未来还会继续放松请符咒。

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至于说青岛的楼市能否回暖，我感觉会的，官方的目的很明确，就是让楼市回暖，不回暖还会继续刺激请符咒。

2018年至今，青岛二手房市场一直都很萧条，今年下半年若能回暖，我感觉这将是青岛卖房人的最后一次脱手机会了，尤其是非学区老破小、老破大和郊区、远郊区房子请符咒。

当然，如果你说以后降价也能卖出去啊，为什么说是最后一次机会呢？既然以后你愿意打骨折卖房，就当我今天啥也没说请符咒。

02 楼市的基本面

至于为什么说这一次楼市回暖是卖房人的最后一次机会呢？我们来看三组数据，我认为深度影响楼市的因素有四种，一是新出生人数和常住人口增加数量，二是结婚对数，三是棚改，四是城镇化率请符咒。下面分别分析：

一是新出生人数和常住人口增加数量请符咒。

新出生人数对楼市构成长期影响请符咒，我们看看全国和山东省、青岛市2021年的数据：

我在这个表中把2021年房产销售数量和新出生人口、常住人口增加数量、结婚对数进行了对比，你会发现房产销售数量远超过新出生人口、常住人口增加数量、结婚对数请符咒。

这就是问题所在请符咒，卖了1790万套房子，却出生1062万人，多出的房子卖给谁？

当然这是一个长期问题，现在新出生的人口买房还早着呢请符咒。那我们看看常住人口的增加数量，这个是和现在的房子销售密切相关的。

全国人口2021年只增加了48万人（出生-死亡）请符咒，人口不增长，以后的房子卖给谁？

山东常住人口只增加了5万人请符咒，其中净增加（出生-死亡）0.21万人，这个数量以后能承载起山东142万套房子的销售数量？

上述还都是新房，再加上二手房更加恐怖请符咒。

我们再来看看青岛的数据，青岛2021年常住人口增加15.1万人，这是一个不错的年份，可距离21.8万的房子销售量还是有不小的距离，更何况新增加的人数中至少两三个人才能买一套请符咒。

二是结婚对数请符咒。

人口是影响楼市的长期因素，可结婚登记数量就是短期影响因素了，因为买房子最大的刚需来源就是为了结婚的年轻人请符咒。

不知道有多少人是为了给女朋友一个家才买房的，或者是丈母娘的要求请符咒。

可我国和山东省、青岛市的结婚登记对数近年来却是大幅下滑，一直下滑，看不到任何回升的迹象请符咒。

这是全国的数据：

这是山东的数据：

这是青岛的数据：

一对结婚的只需要一套房子，全国是1790万套房子（新房）和763万对结婚人数，山东是142.7万套房子（新房）和46.3万对结婚人数，青岛是21.8万套房子（新房+二手房）和4.8万对结婚人数请符咒。

这个结婚人数明显跟不上房子销售数量啊请符咒！

你也许说还有改善的请符咒，那我还没加二手房呢？再说，改善的能堵上这个窟窿吗？改善的卖了的房子不又进入二手房市场了？

三是棚改请符咒。

曾经棚改是我国楼市最大的资金来源，也贡献了数量庞大的买房群体请符咒。那些年，棚改户拿着大把钞票满世界买房子的场景还历历在目。

可现在不行了请符咒，全国棚改数量直接自由落体式的下降：

山东更恐怖：

青岛也不例外：

山东2022年计划棚改数量已经降为最高点的10%，青岛则是降到了最高点的4%，可谓是脚底斩请符咒。

四是城镇化率请符咒。

一般来说请符咒，城镇化率到了65%就进入了缓慢增长阶段，2021年底我国的城镇化率已经到了64.72%：

经过前几年的大拆迁，以后的城镇化率会越来越慢请符咒。农民进城放缓，所需求的房子数量自然降低。

而山东的城镇化率为63.94%，青岛的为77.17%，青岛城镇化率已经到了一个比较高的点，未来主要还是从山东其他城市的城镇化人口中获得增项请符咒。

可山东的城镇化率也挺高了，所以从这方面来说，青岛楼市的后备力量已经不多请符咒。

除了上面四点，青岛房价已经处于高点、青岛人均薪资不高等原因，也在很大程度上影响着青岛楼市请符咒。

正是这诸多基本影响因素的叠加影响，2018年之后青岛楼市才萧条了4年时间请符咒。

所谓“重症下猛药”，青岛楼市已经萎靡到骨髓里，这一次楼市政策的放松力度目前来看还不够，还需要继续放松，这样才能吊起买房者的胃口请符咒。

03 这次不卖以后真得卖不出去请符咒了

青岛楼市如此萎靡，楼市基本面如此不好，所以青岛二手房这几年就不好卖，很多根本就卖不出去请符咒。

那么我们想一想请符咒，假如这一次楼市政策持续放松，愣是靠政策力量把楼市给弄回暖了，那么楼市再次萧条后还会有下一次的回暖机会吗？

答案是没有请符咒。

如果这一次楼市回暖，将是二手房东脱手劣质房产的唯一一次机会，也是最后一次机会请符咒。

这些劣质资产，包括非学区老破小、老破大，以及郊区、远郊区不自住的房子，就是没有用的小户型次新房也该出手请符咒。

听哥一句话，很多买房者都在等着抄底呢，你不等着行情好的时候卖，就等着被抄老底吧请符咒。

这次不卖，以后你要么打骨折卖房，要么把房子当做“不动产”攥在手里传给下一代请符咒。

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