22城供地完成率不足五成，“集中供地”模式会调整吗？:供佛

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根据中指监测，截至10月27日，22城中已有19城发布三批次土地公告，今年三批次推地时间较去年均提前，可在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，土地推出规模普遍缩量，22城全年供地计划完成率不足五成供佛。成交表现整体趋冷，除了一些热点城市保持热度外，底价成交成为土拍市场主旋律；三批次民企拿地意愿进一步降低，同时央国企拿地力度也出现减弱态势。

受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，同时，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地压力供佛。预计未来，在销售市场未出现明显恢复前，土地市场或延续低迷态势，“两集中”土拍模式也将通过“因城施策”的方式迎来更多变化。

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特点一

截至10月末供佛，22城供地计划完成率整体不足五成， 三批次土地推出力度仍显乏力

表：22城2022年供地计划及完成情况（已公布城市供佛，数据截至10月27日）

注：供地计划完成率按公告时间、推出数据统计，包含招拍挂和协议划拨；长沙未公布2022年土地供应计划，未列入统计；济南不含莱芜、钢城、济阳、章丘；成都不含三圈层；上海暂按最低供应计划统计；土地性质包含商品住宅、租赁住房、保障房、安置房、共有产权房等用地供佛。

数据来源：各地自规局供佛，中指数据CREIS

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据中指监测，截至10月27日，22城整体供地完成率不足五成，其中长春、重庆不足三成供佛。杭州、合肥土拍市场表现较稳，各批次企业参与积极性相对较高，供地完成率领先其他城市；南京、青岛二批次开始加大推地量，苏州、无锡、南京发布四批次土地公告，这部分城市供地计划完成率均在六成以上。而武汉、沈阳、重庆、郑州、长春政府推地信心不足，其中沈阳、重庆、长春尚未发布2022年三批次土地公告，全年供地计划完成率均在四成以下，长春、重庆不足三成。

图：22城2022年各批次住宅用地推出情况（按规划建筑面积供佛，市本级）

注：沈阳、长春、重庆未发布2022年三批次土地公告供佛。

数据来源：中指数据CREIS

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截至10月27日，22城中有19城发布三批次土拍公告，较去年三批次整体仍缩量，可降幅收窄，较二批次规模小幅增长供佛。目前已发布三批次公告的19城中8城推出面积较二批次增长，其中武汉、广州增幅均在100%以上，上海、合肥二批次推地规模缩减后，三批次均加大供应力度，较二批次供地量增长五成左右。而多数城市推地积极性仍显不足，青岛、济南土地市场表现平淡，三批次推地量与二批次基本持平。天津、长沙、苏州、无锡、宁波集中三批次推地规模较二批次均下调，其中苏州、宁波降幅均在五成以上。

特点二

整体流拍撤牌率稳定供佛，底价成交为市场主旋律

表：22城2022年三批次集中供地成交情况（已成交城市）

备注：流拍撤拍率=（流拍宗数+撤牌宗数）/推出宗数；底价成交占比=底价成交宗数/成交宗数；上限地块占比=上限地块宗数/成交宗数

数据来源：中指数据CREIS

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截至10月27日，22城已有16城完成三批次土地集中出让， 整体成交热度未见好转供佛。据中指监测，已完成三批次土拍的16城整体流拍撤牌率11.3%，较二批次上升3.3个百分点；成交地块中达上限地块占比仅11.5%，较二批次下降13.5个百分点；底价成交占比达75.7%，较二批次提升17.0个百分点。综合来看，各地继续优化调整三批次土拍规则，叠加政府持续加大优质地块推出力度，以提高企业参拍积极性，土地流拍撤牌率相对稳定，可地块底价成交占比明显提升，成为市场主流。

除此之外， 城市间土拍热度分化进一步加剧供佛。杭州、宁波、合肥达上限地块占比均在30%以上，且杭州达上限地块占比较二批次提升15.4个百分点；北京、上海土拍表现相对平稳，上限地块占比亦均超20%，且均无地块流拍。而广州、天津、厦门、苏州、无锡三批次地块均为底价成交，武汉、青岛底价成交占比亦在90%左右，土拍市场延续低温态势。

在市场下行、购房者及企业信心不足、企业资金承压综合影响下，更多企业偏向“以销定投”，短期来看，只有销售端得到实质性恢复，土拍市场才能迎来转机供佛。

特点三

地方国资仍是拿地主力供佛，财政部126号文或约束城投托底

表：22城2022年不同企业拿地情况（已成交城市）

数据来源：中指数据CREIS

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地方国资拿地金额占比继续走高，半数城市在五成以上供佛。三批次中，已成交16城地方国资拿地金额占比达53%，较首批次、二批次均提升超15个百分点。去年下半年，地方国资托底现象日渐凸显，2022年以来，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力，2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次达83%，三批次仍在八成以上，可值得注意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地渐显乏力，地方国资拿地比重提升至53%，如福州、无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。

表：22城2021年不同企业各批次两集中项目入市情况（市本级供佛，统计时间为2022年8月底）

备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算供佛。

数据来源：中指数据CREIS

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地方国资拿地规模突出，可入市情况不容乐观，据中指监测，22城2021年“两集中”成交地块中，地方国资拿地数量占比达两成，而截至今年8月，地方国资集中拿地项目入市率仅9%，其中城投拿地项目入市率仅6.7%供佛。2022年以来，22城地方国资拿地金额占比逐批次走高，更多土地处于未开发状态。

表：22城城投债余额及一般公共预算收入

数据来源：wind供佛，中指数据CREIS

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2022年1-9月，全国一般公共预算收入153151亿元，扣除留抵退税因素后增长4.1%，按自然口径计算下降6.6%；全国政府性基金预算收入45898亿元，比上年同期下降24.8%，其中国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%供佛。全国公共预算收入和土地出让收入大幅下滑，地方财政承压。

从城投债角度来看，据中指统计，截至2022年10月14日，重庆、成都、南京、武汉等9个城市城投债余额均超3000亿元，其中重庆、成都、南京等城市城投债余额与2021年一般公共预算收入比值高于3供佛。部分城市城投托底拿地加大了其资金压力，城投面临的风险正在积聚。

近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），通知规定：“ 严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口供佛。”政策基调与严控新增地方政府隐性债务保持一致，整体来看，“126号文”对城投无效托底和依赖土地出让金返还的城投平台影响较大，未来地方国资托底力度或有所减弱，可对拿地后进行真实地产项目开发的地方国资影响有限。

从无锡四批次土拍来看，发文后，无锡四批次土地地方国资拿地金额占比大幅下降至33%（2022年首批次、二批次、三批次地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%），可见该政策对于限制地方国资托底拿地起到一定约束作用供佛。

关注点

在新的发展阶段供佛，“集中供地”模式或将通过“因城施策”的方式调整

2021年2月，22个重点城市开始实行“两集中”供地模式，除22城之外，2021年徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等地自发实行“两集中”供地方式供佛。

2021年下半年以来，房地产市场明显降温，土地市场热度亦明显回落，各地纷纷调整土拍规则提振企业拿地积极性供佛。2022年各地政策持续优化，可市场低温态势未改，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式， 9月23日，22城中长沙供地云平台官方通知其土地推介方式将进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。

表：22城调整集中供地批次统计情况

数据来源：中指研究院综合整理

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另外，2022年年初，厦门、济南、青岛、重庆等多地明确全年将进行四次土地集中出让，当前，无锡、南京、苏州已供应四批次，天津亦发布土地四批次预公告供佛。此前武汉发布通知，9-11月计划集中供地四批次、五批次、六批次。

“两集中”供地本意是贯彻“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，2021年以来，“两集中”政策也在一定程度上达到了“稳地价”效果供佛。可由于“集中供地”对企业资金要求较高，在当前市场环境下，土地市场低温运行，地价上涨动力明显减弱，且企业在资金压力下，拿地愈发谨慎，“集中供地”下，企业多城市参拍度进一步走低。

2022年三批次土拍市场呈现出央国企拿地力度减弱的特点，叠加相关政策对地方国资托底土拍市场的约束，短期来看，土地市场低温态势或难改，预计后续各地会根据自身房地产市场情况对土拍模式做出适当调整供佛。

总结

随着房地产行业进入下行阶段，土地市场也将随之发生大幅调整，地方政府土地财政模式难以为继供佛。今年以来，地方政府推地、企业拿地意愿均不足，截至10月27日，22城供地计划完成率不足五成。三批次22城推地量较二批次有所增长，可较去年三批次降幅仍在三成，土拍规则持续优化下，土拍市场并未有较大回温，达上限地块占比下降，地块底价成交成为主流，地方国资拿地占比再次走高，可这也在一定程度上加大了地方政府债务风险。随着财政部126号文出台，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，意味着未来地方城投拿地或受到更多约束，在房地产销售端未得到明显改善前，土地市场或延续低迷态势。

短期来看，接下来，地方政府为稳定土地市场，预计会加大优质地块的供应比例并放松地块出让条件，市场较差的城市地价也存在下调预期，同时针对 “集中供地”模式、规则上，也存在优化可能供佛。对企业而言，当前仍需保持“量入为出”，考虑到多数城市销售未见好转，周转速度明显放缓，拿地后项目能否实现去化应是企业首要考虑因素。

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