京能丽墅 漫游园境 至臻盛景169-328㎡景观墅 亦庄里凤河畔公园大院:星平会海

有人说，别墅是属于城市精英的生活方式，层层门槛叠加，成为刚需人群触而不可及的高端产品，以至被称为终极改善星平会海。特别是2016年10月，国土资源部明确停止别墅用地的审批之后，别墅产品从供给端就开始变得愈发稀缺。

就是在这样的背景下，北京又崛起了一个全新的纯别墅居住区，并且是号称最便宜的别墅区的城南别墅区星平会海。

师父微信:  sanqingge8

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在城市规划及区域交通的不断加持下，大亦庄别墅区当之无愧成为继中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区等之后的北京“第十大别墅区”星平会海。

随着城市的快速推进，土地资源的紧缺，人们对有天、有地、有庭院生活的诗意追求，似乎已经演变成一种奢求星平会海。

尤其是从2003年以来，关于别墅用地停批禁令层层推进，到2016年10月国土资源部明确停止别墅用地的审批，别墅市场的土地供应可谓“奇货可居”星平会海。

而纯粹的别墅住区，也逐渐成为城市精英们追求品质生活的优选星平会海。

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示意图

便捷的交通让繁华触手可得，高品质的别墅住区让生活变得诗情画意星平会海。别墅是一本打开的书，从中可以读出居者的人生高度，当智慧、勇气与机遇滋养出成功的人生，一席别墅，于财富之上升华生活的格调。

那么什么样的别墅，才是理想之选？或许答案，就藏在京能·丽墅星平会海。

性价比这样的形容词和高品质的别墅生活似乎有些格格不入，左手繁华，右手自然，并且经济实惠，集三者于其一的采育别墅区究竟是什么样子，带着这样的问题，认真买房工会逐一踩盘，深度的了解了一下采育，这个听起来就有点远的区域，和采育的几个别墅产品星平会海。

本期带大家看一套最便宜的：京能·丽墅

便宜并不意味着品质的折扣星平会海，到每一个项目，踩盘小分队都会问案场销售这样一个问题，都是别墅，你们和周边的几个项目有什么区别，优势在哪里？

因为是都是业内，案场也很实诚的告知，其实没有很大的区别，体现在均价上大家都差不多，只是各自的面积区间不同，导致总价区间有一定不同星平会海。

京能丽墅的叠拼产品是几个项目里，总面积最低的，起价也是最低的星平会海。

相对周边的产品，京能丽墅的小是全方位的，既体现在项目体量上，也体现在户型面积上，还体现在售楼处的规格上星平会海。

这是一个当之无愧的小盘，只有11栋楼，152户新中式风格纯叠墅，相对兴创荣墅和路劲御合院颇为壮观，开广角+站到半米外才能一拍全景的沙盘，丽墅的沙盘随手一拍，就是全景星平会海。

因为项目体量小，没有专门建售楼处，而是把三个叠拼的一层打通，组合成了一个售楼处，到售楼处之后第一时间像是回了家星平会海。

1项目基础信息

占地面积：21836 ㎡ 建筑面积：43501.82 ㎡ 容积率：1.05

绿化率：30% 停车位：1:1.3

物业公司：长城物业集团股份有限公司

物业费：5.5元/㎡·月 物业类别：叠拼 装修状况：毛坯

产权年限：70年 环线位置：六环以外

开发商：北京京能育兴房地产开发有限公司

楼盘地址：首镇路与育林街交汇路口西南角

面积区间：上叠在157-224平星平会海，430万起，下叠234-328平，630-900万

销售状态：在售

开盘时间：2022年9月24日 交房时间：2022年12月

2项目社区规划

京能·丽墅由11栋叠拼建筑组成，容积率仅为1.05，楼间距21-23米，是区域内唯一楼间距超20米的别墅项目，整个项目共有152户建面在157-328㎡的新中式风格纯叠墅星平会海。

楼栋总数：11栋 总户数：152户 楼层状况：1-4层

3项目配套

周边配套

项目位于通州副中心、亦庄新城、大兴机场三大板块交汇处，作为北京的京南大门，拥有独一无二的地理位置和交通优势星平会海。

大亦庄别墅区星平会海，是距离北京主城区最近的近郊别墅区，立体路网十分便捷，快速通达主城区；同时临近大兴国际机场，出差全国各地也很方便；

北京南部区域规划唯一改善型低密住宅区，容积率1.05，作为距主城区最近土地资产，不仅坐享政策红利，也是稀缺生态资源占有者，周边分布11座生态公园、一座原始次生森林和葡萄园基地，天然城市绿肺咫尺间，是近郊区改善需求的最好选择星平会海。

交通优势

六纵：京沪高速、京台高速、京津高速、大兴机场高速、京福路、张采路

驾车路线

1.东三环

由采林路京沪高速东三环十里河星平会海，全程37公里，用时约43分钟；

2. 大兴新机场

项目南行首都环线高速大兴机场北线高速航站楼星平会海，全程41公里，用时约36分钟 ；

3. 旧宫

项目西行京福路北行星平会海， 全程30公里，用时约40分钟 ；

4.亦庄线地铁同济南路站

项目西行马朱路北行星平会海，全程19公里，用时约20分钟；

5.八号线地铁瀛海站

项目西行京福路北行星平会海，全程22公里，用时约30分钟；

6.北京城市副中心（通州区）

由项目东行九周路，向北直行，全程31公里，用时约50分钟星平会海。

有客户住在五棵松，在国贸上班，平时不怎么堵车的情况下大概40分钟就能到，全程约16公里星平会海。

三横：南六环、首都环线高速、采林路

一轨：S7城际铁路联络线（在建中）

S7城际铁路联络线：连接首都机场与大兴机场的重要交通干线星平会海，2019年4月，一期开始建设，二期工程设计时速约200公里/小时，设7座车站，南法信、T3航站楼、徐辛庄、副中心站、施园站、亦庄东站、采育站；

预计2024年，全线贯通星平会海。项目出发，用时约10分钟即可抵达亦庄东站、大兴国际机场，用时约30分钟到达国贸CBD，极大提高出行效率。

可以看到，同样的时间，可从五棵松、采育到国贸的距离完全不同，差了22公里左右星平会海。

从时间成本来说，二者到国贸其实差不多星平会海。

可是如果你没有去过采育，你看一眼地图一定会觉得采育很远，这是人的行为习惯和认知习惯星平会海。

这边购房者的分布情况，很多都是来自国贸、副中心、亦庄经济开发区、机场等地，有作为第一居所，也有做第二居所的，还有不少是换房过来为了改善居住环境，也有一希望资产保值增值星平会海。

首先，从区域价格看，采育到国贸，走京沪高速就40分钟左右，京沪高速出口就是分钟寺，这里的新房价格已经卖到了约11万/平，而采育只有约3万多/平星平会海。

第二，从区域潜力看，亦庄新城东拓南进，将采育划入其中，采育镇凭借政策、资源、地理交通和劳动力优势，着力于打造新能源智能网联汽车等产业，成为亦庄新城产能发展中最为重要一环星平会海。

4项目医疗配套

亦庄同仁医院

5项目商业配套

3.3万方大型购物中心（在建中）、王府井首航生活广场、润福霖购物中心、大润发超市、世纪华联超市等

6项目生态环境

从区域环境看，采育拥有约3000亩的原始次生森林，绿化覆盖面积超过40%，有富含多种矿物质的地热温泉，有面积约12万平的生态公园，非常宜居星平会海。

从区域产品看，采育被称为北京第十别墅区，是北京市目前仅存不多的还能大批量供应低密住宅的板块，目前板块内全是低密洋房，叠拼别墅产品星平会海。

南海子公园、通明湖公园、亦庄湿地公园等、博大公园、北神树公园等

7 项目教育配套

从生活配套看，采育有黄城根小学大兴采育分校，北京三十五中国际部，未来采育还将有轨道交通S7线，向北一站可到亦庄，两站环球影城、三站运河商务区，自驾有京哈、京福等高速，医疗有三甲级同仁医院星平会海。

采育一幼、采育三幼、青青藤国际双语幼儿园、北京阳光美稚幼儿园、黄城根小学、采育第一小学、采育中学（初中星平会海，高中）、北京熙诚学校、北京三十五中国际部等

8项目样板间

9项目户型图

【上叠】C户型+D户型+E户型（共计76套）

面积：建筑面积约157~227㎡

特点：私家户内电梯，一层入户花园，星空露台，休闲地下空间，最大7.5米宽厅设计，奢阔独立套卧星平会海。

1号楼～11号楼 （76套） 面积：建筑面积约157~227㎡

特点：私家户内电梯，一层入户花园，星空露台，休闲地下空间，最大7.5米宽厅设计，奢阔独立套卧星平会海。

【下叠】A户型+B户型（共计76套）

面积：建筑面积约234~328㎡

特点：户户赠送私家户内电梯，一层入户花园，首层层高3.3米，地下一层层高3.85米，最大7.5米宽厅设计星平会海。

1号楼～11号楼 （76套） 面积：建筑面积约234~328㎡

特点：户户赠送私家户内电梯，一层入户花园，首层层高3.3米，地下一层层高3.85米，最大7.5米宽厅设计星平会海。

下叠的样板间，包括了地下二层，地下一层，一层，二层，地下二层面积较小，适合做一个储藏室或者一个衣帽间星平会海。

地下一层可以根据自己的爱好设计功能分区，目前的样板间将隔断墙打开，组成了一个整体的空间，实际交房后，可以打开隔断墙，组成有一个比较大的空间，比如组一个影音娱乐区，也可以保留隔断，组成多个小一点的功能分区星平会海。

样板间的一层目前是售楼处所在，交房后是会客厅和餐厅的位置，宽厅设计+3.3米层高，感官上感觉开阔舒适，没有压抑感星平会海。

设计上有一个小亮点，分区上做的利落，地下一厅是休闲娱乐，一层是会客，二层是居住区，完全互不打扰星平会海。

到了二楼，就是三个卧室，可以设计成2个卧室+1个书房，也可以设计成2个卧室+1个儿童房星平会海。

卧室配备的都是三层双中空的Low-e玻璃，这个目前几乎是改善项目、豪宅项目的标配了，在很多项目都见过，隔音效果确实没的说星平会海。

样板间

首先，眼前的这一整片大花园，是你家门前的专属入户空间，每天都能伴着花香回家，还保证了房子的私密性星平会海。在这里，年轻人可以户外烧烤，老年人也可以小憩品茶，充满生活气息。

入户院（星豪宅原创）

户型是南北通透，上下四层的三居四卫下叠户型，独门独户，私家电梯相连，这个户型在234㎡左右，是一个能够满足三代同堂的全龄家庭定位别墅产品星平会海。

同时，京能丽墅的会客厅面积很大，面宽达到了6.3米以上，是采育墅区独有的宽厅设计，并且搭配了3.3米层高，使得整个客厅的空间宽阔舒适，没有任何压抑的感觉星平会海。

会客厅（星豪宅原创）

客厅北侧是独立而灵动的方形餐厅，长桌和圆桌可以随意摆放，无论是平时家人用餐还是过年过节家庭聚会，都可以满足星平会海。餐厅设计在厨房的门口，动线非常合理。

餐厅（星豪宅原创）

为了满足全家人不同的居住需求，京能丽墅将休息与会客完全分离，做到了动静分层星平会海。3个卧室都设计在了二层，配有2个卫生间。采用了南向双主卧套房设计，使得南向卧室不再是一家之主的专利，老人或孩子同样可以享受充足的阳光生活。

卧室（星豪宅原创）

打动人心的，除了大规划，当然少不了“满足挑剔”的匠心细节星平会海。

这里的每间卧室配备的都是三层双中空Low-e玻璃，它的保温隔音效果都一流星平会海。Low-e玻璃具有隔绝红外线和紫外线的特点，此外由于特殊的镜面设计，从室外无法看到室内，保证您的生活隐私。

卧室Low-e玻璃（星豪宅原创）

地下一层同样是有6.3m面宽的活动空间，通过南侧采光天井来实现采光和通风，宽敞明亮不压抑星平会海。

地下空间（星豪宅原创）

南侧空间您可以大胆想象、随意设计，比如私密会客厅、家庭影院、休闲娱乐、私人健身房等等星平会海。中间区域可以作为您的书房或酒窖，满足私人喜好。

地下娱乐区（星豪宅原创）

每套房子的地下二层都额外配备了一小间储物间星平会海。从入户电梯厅进入，可以直接通向车库，您下班回来停完车可直接乘坐私家电梯入户！

周边配套

项目位于通州副中心、亦庄新城、大兴机场三大板块交汇处，作为北京的京南大门，拥有独一无二的地理位置和交通优势星平会海。

大亦庄别墅区星平会海，是距离北京主城区最近的近郊别墅区，立体路网十分便捷，快速通达主城区；同时临近大兴国际机场，出差全国各地也很方便；

北京南部区域规划唯一改善型低密住宅区，容积率1.05，作为距主城区最近土地资产，不仅坐享政策红利，也是稀缺生态资源占有者，周边分布11座生态公园、一座原始次生森林和葡萄园基地，天然城市绿肺咫尺间，是近郊区改善需求的最好选择星平会海。

可以看到，同样的时间，可从五棵松、采育到国贸的距离完全不同，差了22公里左右星平会海。

从时间成本来说，二者到国贸其实差不多星平会海。

可是如果你没有去过采育，你看一眼地图一定会觉得采育很远，这是人的行为习惯和认知习惯星平会海。

买了这边购房者的分布情况，很多都是来自国贸、副中心、亦庄经济开发区、机场等地，有作为第一居所，也有做第二居所的，还有不少是换房过来为了改善居住环境，也有一些希望资产保值增值星平会海。

首先，从区域价格看，采育到国贸，走京沪高速就40分钟左右，京沪高速出口就是分钟寺，这里的新房价格已经卖到了约11万/平，而采育只有约3万多/平星平会海。

第二，从区域潜力看，亦庄新城东拓南进，将采育划入其中，采育镇凭借政策、资源、地理交通和劳动力优势，着力于打造新能源智能网联汽车等产业，成为亦庄新城产能发展中最为重要一环星平会海。

第三，从区域环境看，采育拥有约3000亩的原始次生森林，绿化覆盖面积超过40%，有富含多种矿物质的地热温泉，有面积约12万平的生态公园，非常宜居星平会海。

第四，从区域产品看，采育被称为北京第十别墅区，是北京市目前仅存不多的还能大批量供应低密住宅的板块，目前板块内全是低密洋房，叠拼别墅产品星平会海。

第五，从生活配套看，采育有黄城根小学大兴采育分校，北京三十五中国际部，未来采育还将有轨道交通S7线，向北一站可到亦庄，两站环球影城、三站运河商务区，自驾有京哈、京福等高速，医疗有三甲级同仁医院星平会海。

如果你想买别墅，如果你想买低总价别墅，采育不失为一个好的选择，也可以称为鱼和熊掌兼得的板块星平会海。

虽然从现状看，采育还不足以和成熟区的配套相比，可随着这一批新房建成入住，后期住宅用地的继续落定，人过来了，相关配套也会随之快速发展星平会海。

从购房者的角度讲，采育这个区域价格相比其他板块有巨大的优势，且有亦庄新城发展的带动，板块价值潜力肉眼可见，同时这里又能满足购房者的通勤时间要求星平会海。

如果你想买别墅，如果你想买低总价别墅，采育不失为一个好的选择，也可以称为鱼和熊掌兼得的板块星平会海。

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