怎么买合院？这种合院，能买吗？:买符咒

原创 贵阳买房帮

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师父微信:  sanqingge8

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贵阳人买符咒，你还敢买合院吗？

当年为实现别墅梦买符咒，有中产富人逐鹿双龙，结果不少人被套——

别墅就是坑买符咒？别墅不值得？

事实是，近1年（21.7—22.6）别墅成交量月度占比仍有1%~3%，其中有5个月是3%买符咒。

来源：铭腾机构

再看别墅的成交价格——

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来源：铭腾机构

6月份别墅单价（2.4w＋）在近一年中仅次于5月买符咒。可见，别墅是有市场的。

那么到底是人傻钱多买符咒？还是别墅仍有购买价值？

我常说买符咒，别墅与高层的购买逻辑不同，别墅是享受型产品，应关注三个维度：

①产品格局开阔兼具私密买符咒，它与舒适生活息息相关；

②小区氛围良好买符咒，这取决于项目内部通盘的配套设计与运营服务；

③配套的城市资源不错（最好是稀缺），或业主能与之保持好的连接买符咒。

对照上面三条，经典案例如观山湖的中铁阅山湖别墅，大庭院，占据了稀缺湖景资源，是城市墅更是城央墅买符咒。

不过，最近我看到中铁置业在花溪的新项目中铁·阅花溪，有新款合院，也让人眼前一亮买符咒。

中铁阅花溪合院效果图

之前，我在《用「超级」标定这个楼盘的产品，真的合适吗？》谈过阅花溪的“超级大平层”，确实让人心仪，也卖了个关子说要另开一文谈谈它的“超级合院”买符咒。

今天就来回答：阅花溪合院真的“超级”吗买符咒？值得购买吗？

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超级户型买符咒？

中铁阅花溪的主力户型建面约147㎡和118㎡，单看建面并不大，可是它有“超级赠送”，可拓展面积高达300%，也就是说合院的实际面积有400~500平买符咒。

很牛掰？不，并不稀罕，贵阳的大多数合院都有扩展面积的方法，目的是为了摊平单价，售卖时有高“性价比”，为赠送而赠送买符咒。

示意图（图源网络）

所以，赠送面积大小不是关键，关键是赠送面积的有效使用率，否则就是大而无当，反而成了累赘，增加了装修成本买符咒。

比方建筑基底很窄买符咒，然后不断往垂直空间垒层数，地上4~5层，需要花式搭板，每层功能空间无法更好展开，上面几层不知如何利用，地下室昏暗，仅靠小面积的采光井……

最终变成别墅的形式，高层的体验买符咒。因此，所谓的“超级赠送”前提必须是“超级好用”。

那么买符咒，阅花溪的合院是怎么做的，能不能达到我的预期？

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以建面147㎡边套为例买符咒。

看合院先看格局，格局是框架，它由合院建筑基底的大小决定，决定着设计师能发挥的上限买符咒。看格局先看地面一层，有三点：

一看整体的开间买符咒，合院开间有12米；

二看整体的进深买符咒，合院进深约5.2~8.8米；

三看基底的面积，合院有近90平的占地面积买符咒。

147一层装修示意图

横向开间＞进深，有利于自然光的充分进入，采光性做好了买符咒。

毫无疑问，别墅采光非常重要，是舒适性的硬性标准买符咒。所谓“有天有地”，室内自然光当然是其中一部分。

在保证采光好的前提下，90平的面积就可以充分施为买符咒。具体怎么做？

一楼的主要功能是全家人的活动场所，放松随意，可以布置起居室（客厅）、茶室，卫生间和大玄关肯定少不了买符咒。如果有老人住的话，还要留好卧室，这样老人就不用走上走下。

一层装修示意图

当然，最关键的是一楼室外有个超级私家大花园，大约占地60平买符咒。孩子在这里欢呼雀跃、老人打打太极种种花，你也完全可以把盛夏的晚宴放在花园里。

所以，大花园才是真·合院的“题眼”，体现了人与自然的亲近，承载着“有天有地”的度假式生活方式买符咒。

当一楼“纲举目张”，二楼、三楼的布局自然很明朗买符咒。二楼可以是二胎家庭小朋友的共享天地：

二层装修示意图

双套间，卧室空间有改善高层的主卧那么大，卧室内可设小书房买符咒。

卧室之外的公共空间可布置成共享的童玩世界，让大宝、小宝能一起玩，从小培养良好的亲情买符咒。

所以在二楼孩子既有独立的休息、学习空间，又有相互陪伴的美好时光买符咒。

三楼是男女主人的私享天地，完全是一个私密的大主卧系统买符咒。

三层装修示意图

单卧房面宽4.8米，面积达17平，而且连着7平米大的露台；走入式衣帽间，分区为男女衣帽间、梳妆台，男女各取所需，非常方便买符咒。

还有独立书房买符咒，独立卫生间（双台盆、浴缸）：

男女主人在主卧房里或享旖旎时光、或享露台清风明月、或赏楼下花园小品；也可互不干扰，他在书房学习思考，她在浴缸沐浴发呆买符咒。

在我看来，真正好的合院空间，就是能滋养家人性情，滋养家庭关系买符咒。

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如果说一楼到三楼是家人惬意自由的生活空间，那么地下层就加入了社交元素买符咒。

地下层分夹层（需搭板）和负一层买符咒。

同样，夹层采光性不错，因为最大采光井的面积有70多平买符咒。整个夹层可设计成餐客厨系统＋下沉庭院＋卫生间。

先说餐客厨系统，LDK大横厅，面积近80平，不可谓不大，过年过节完全装得下十几人的盛宴买符咒。

夹层装修示意图

下沉庭院，面积也有40几平买符咒。

做成庭院的好处是它体现了地下层与自然的连接，消除地下室给人的憋闷感，二则具有观赏性，三则体现了主人的品位买符咒。

负一层连接车库，是主客开车进来的重要动线买符咒。合院有两个私家车库，从车库进入玄关。

玄关左侧可设计成储藏室，方便主人放鞋帽、高尔夫球杆、篮球或其它杂物买符咒。

负一层装修示意图

大厅区域可设计成娱乐厅（台球、桌球）和健身房（多种器械），娱乐厅旁是吧台，上面陈满各式红酒白酒买符咒。两三朋友打台球，两三朋友碰杯的场面是不是很熟悉？

与大厅连接的是15平米的下沉庭院，健身时一边运动一边看庭院风景，显然心理上会更舒畅买符咒。

其余空间则是保姆间、洗衣房和卫生间买符咒。阿姨的主要动线基本在地下层与一楼之间，不会干扰到主人的私密生活。

回过头来，总结下地下层的特点：有良好的采光性，依然可亲近天地自然，满足家人和社交的多方面需求买符咒。

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至于118㎡合院，虽然比147㎡小了些，可它的格局是打开的，户型是好用的买符咒。

打个比方买符咒，147是高个的迪丽热巴，118就是娇小的蔡依林，可你能说她身材不好？

限于篇幅118㎡合院我就不具体展开了买符咒，只说几个点：

①采光依然在线；

②私家车库依然是双车位的；

③各层功能区与147大差不差买符咒，坚守着舒适性；

④1楼入户花园虽小（约8平），可夹层的下沉庭院有41平买符咒。

118夹层装修示意图

的确，阅花溪合院所呈现的产品力很强，且合院间的楼间距也不小，15米以上，这就保持了合院内外的私密性买符咒。

发现没，上述解读，我仅仅回应“产品格局开阔兼具私密”这一维度买符咒。那其它两个维度，阅花溪合院有吗？

答案是肯定的买符咒。

首先，阅花溪的建筑和社区的营造，引入了WELL健康生活体系，WELL运动、WELL康养、WELL志趣、WELL服务和WELL建筑买符咒。

比如前不久项目与孙继海签约太阳体育公园买符咒，正是WELL运动的实践；

比如WELL服务，即在社区内建立超级管家服务团队，负责业主快乐、运动、营养等板块买符咒。

接下来，阅花溪项目还会陆续引入更多的体育、康养、教育及商业资源，当然也包括公立幼儿园、小学和初中（据说小初都是名校分校）买符咒。

用一句话概括就是，这样的社区是互动的、鲜活的、温暖的，能够照顾人的买符咒。

中铁阅花溪A组团项目效果图

其次，合院所占据的城市资源买符咒。在我看来它就是城市墅，且是城市墅里的度假墅。

一是它与两城区保持着密接性，花溪大道与地铁3号线（预计明年底通车）合力把阅花溪拉进了主城，同时它还在花溪城区范围内，可以方便享受双区的资源配套买符咒。

二是它与十里河滩仅一路之隔，十里河滩是贵阳最美风景线，贵阳人的后花园，而对于合院业主来说，就是家门口每天能逛的超级公园买符咒。

三是它毗邻于贵大与民大，贵州文脉流淌之地，人文氛围里的院落，你可以把它看作是人文墅、艺术墅买符咒。

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什么是超级合院买符咒？

现在我终于能给出大的方向：超级户型＋超级社区＋超级资源买符咒。为什么不说是答案？

因为这还包括合院的选材品质、园林规划、建筑美学、未来精装设计的种种买符咒，非常复杂，没有终极答案……

“城中与山下， 喧静暗相思（白居易诗）”，别墅是一种升华的生活，拥有“一方天地”是中国人骨子里的热爱买符咒。

所以我们不希望别墅是中场阶层的“陷阱”，也不希望它用来收割富人买符咒。

别墅应该是高级的生活方式，并非触手可及，只属于少部分人买符咒。

而这次，阅花溪合院呈上了一份值得肯定的答案买符咒。

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